Оценка объектов незавершённого строительства

Рыночные условия – очень изменчивы, а потому оценка незавершённого строительства является задачей сложной, которая требует у оценщика определённого опыта и знаний. Начинать нужно с того, что объект незавершённого строительства классифицируется. Самый существенный показатель при классификации такого объекта – возможность использования здания (пока недостроенного) в качестве источника дохода. Компания ООО "СтройДомТраст" предлагает строительство домов из кирпича.

Нормы, которые существуют на сегодня, укрупнено делят здания на следующие категории:

• жилые здания;
• общественные сооружения и здания;
• объекты промназначения

Почти все жилые здания и общественные сооружения и здания можно рассматривать в качестве потенциально возможного источника дохода. Компания

Объекты промназначения делятся на категории. К первой категории относятся узкоспециализированные строения, у которых отсутствует возможность изменить функциональное назначение вследствие того, что особые конструктивные решения обеспечивали бы специфический тех процесс. Много зданий такого типа на предприятиях добывающей промышленности.

Вторая категория промобъектов – строения которые могут быть перепрофилированы, например для организации новых, ранее не запланированных видов производств, или иной хозяйственной деятельности. Такие здания обладают относительно типовыми конструктивными и планировочными решениями, они наиболее ценны для новых потенциальных инвесторов (тех, кто решил приобрести недострой). К данной группе часто относятся здания пищевой, машиностроительной, фармацевтической отрасли.

Возможно применение трёх методов при оценке незавершённых объектов строительства: доходного, затратного, сравнительного.

Доходный метод оценки объектов незавершенного строительства корректно применять только в отношении тех объектов, степень готовности которых очень высокая. Фактически, такой объект рассматривается как новое здание, требующее незначительных дополнительных вложений для начала эксплуатации.

Сравнительный метод оценки объектов незавершенного строительства ограничивается сравнением имеющегося объекта с другими, представленными на рынке. Однако, такой метод нельзя назвать объективным, вследствие неразвитости соответствующего рынка у нас в государстве. Если удаётся найти объект для сравнения, который продаётся, он существенно будет отличатся от того, который нужно продать Вам. В этом методе нужно делать поправку на множество аспектов.

И, наконец, затратный метод оценки объектов незавершенного строительства – наиболее оптимальный для оценки в большинстве случаев. Алгоритм расчёта при этом методе следующий: фиксируется стоимость земельного участка (иногда именно участок представляет наибольшую ценность), затем затраты на уже осуществлённое строительство. Затем с помощью профильных специалистов определяют, сколько будет стоить завершить строительство. Оперируя этими данными, определяют стоимость объекта. Иногда стоимость осуществлённого строительства умножается на коэффициент готовности (определяется при визуальном осмотре, степени готовности отдельных элементов здания, и удельном объёме готовых элементов в общем объёме здания), что даёт итоговую стоимость на данный момент.